よくあるご質問

長年、賃料を据え置いてきましたが、今からでも増額請求は可能でしょうか？

はい、十分に可能です。むしろ、長年据え置いてきた物件ほど、周辺の相場や公租公課（固定資産税等）との乖離が大きくなっている可能性が高く、増額が認められる蓋然性が高いといえます。

借地借家法では、以下の要件などを総合的に考慮して、賃料が不相当となった場合に増額を認めています。

• 土地・建物に対する租税（固定資産税等）の増減
• 土地・建物の価格変動や経済事情の変動
• 近傍同種の物件賃料との比較

直近の合意から数年が経過していれば、現在の経済状況に照らして「不相当」であると判断される可能性は十分にあります。

借主が話し合いを拒否したり、居留守を使ったりする場合はどうすればよいですか？

相手方が誠実な協議に応じない場合は、速やかに法的ステップに移行することが重要です。まずは、配達証明付内容証明郵便で増額の意思表示を行います。賃料増額請求権は形成権であり、この意思表示が相手に到達した時点で効力が生じます。

その後、当事者間の協議が整わない場合には、裁判所での調停を申し立て、第三者（調停委員）を介した話し合いの場を設定します。

それでも、話し合いがつかない場合、訴訟提起をして裁判所の判断を仰ぐことになります。当事務所では、交渉の拒絶を想定した迅速な手続きの移行を行います。

裁判所の手続（調停や訴訟）になると、解決までに何年もかかるのでしょうか？ またその間の賃料はどうなりますか？

賃料増額請求の場合、まずは調停で約半年程度、調停が不成立となり訴訟に移行した場合でさらに半年から1年程度を要するのが一般的です。

期間は短くありませんが、最終的に判決や和解で増額が認められた場合、増額の効力は「増額請求の通知が到達した時点」まで遡及します。

さらに、確定までの不足分については、年1割という高い遅延利息を付して支払ってもらうことができます。この「年1割の利息」という法的なルールが、借主に対して適正な賃料での早期和解を促す強力なインセンティブとなります。

契約時に「特別に安く」貸した経緯があるのですが、これは考慮されますか？

はい、賃料決定の「主観的な事情」として考慮されます。

賃料増額の判断材料は、税金や物価といった客観的な経済指標だけではありません。

「営業が軌道に乗るまでの数年間だけ、あえて低額に設定した」といった個人的な経緯も、それが当初の賃料決定の重要な要素であれば、考慮の対象に含まれるというのが裁判所の判断です。当時の事情を丁寧に主張することで、現在の相場への適正化が認められやすくなります。