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「みお」の情報発信

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暮らしに役立つ 法律情報

「暮らしに役立つ法律情報」は、過去に配信していたメールマガジンの内容です。
最新の情報とは異なる場合があります。予めご了承ください。

「ゼロゼロ物件」に潜む落とし穴
賃貸住宅に関する法律問題

若者を中心に人気の「ゼロゼロ物件」、ご存知ですか?
「物件」という言葉でお分かりになったかもしれませんが、
今回は住まいに関する法律の話題です。

若者に人気のゼロゼロ物件とは、一般的に、賃貸住宅への入居時に必要な
「敷金」「礼金」が不要(ゼロ円)という物件のことをいいます。
何らかの事情によって、急に引越しが必要になったとき、
ゼロゼロ物件なら、費用を気にせずに引越しができて助かりそうですね。

ゼロゼロ物件はリーズナブルで、とても使い勝手も良さそうなのですが、
困った問題も発生しています。そもそも、敷金や礼金、保証金は、
何のために必要なのか?をご存知でしょうか。

敷金などの諸費用は、家賃などを延滞してしまった場合などに備えて、
「予め家賃を多めに支払ってもらおう」という狙いがあったのです。
賃貸借の契約期間内に、家賃の未払いがあっても、
敷金や保証金を払っているから、いきなり追い出したりする必要もない...
といった感じのものでした。

ところが、ゼロゼロ物件になると、敷金や礼金がゼロですから、
1日でも家賃の支払いが遅れた場合は、対応を厳しくせざるを得ません。
家賃が振り込まれていないということで、何の前ぶれもなく
部屋のカギを交換されたり、退去させられたりといったトラブルも
頻発しています。

ゼロゼロ物件は契約の段階で、「家賃の支払いが滞った場合、
どのような対応を取られても、文句はいいません」といった内容の
契約を交わされているようです。実は、そのような契約を交わした
としても、一般的に考えて、それはあまりにも無茶な要求ですから
法律では「無効」とされます。

家賃の支払いが1日~1ヶ月くらい遅れたといったケースですと、
いくら契約書に書いてあったとしても、いきなり退去させられる
といったことは認められません。ところが、ゼロゼロ物件を扱う
一部の業者は「部屋を貸した」のではなく「カギを貸した」のだと
主張し、突然の退去を迫ってくるのです。
それは、借地借家法という法律に関わってくる問題です。

借地借家法では、家賃の滞納などの契約違反が多少あった場合でも、
いきなり住人に退去を求めたりすることは認められておらず、
借家人の権利は保護されます。

ところが、業者が「カギを貸した」という場合は、
「カギを貸したが、家は貸していない」
「居住権など発生していない」といった主張をします。
家賃の支払いが1日遅れただけで、自宅のカギを変えられたり、
突然の退去を迫られたりするのは、そういったことが背景にあります。

法律はこのような業者の言い分を「詭弁」であるとして、
当然認めていません。そもそも「勝手にカギを変える」ということ
自体が違法行為となります。また、退去させるために、部屋の中に
あった荷物を外に出すといったことも、違法行為にあたります。

ただし、部屋の借り主が家賃を滞納しているということが
事実であれば、そこに長期間にわたって居座っても良い
という権利は当然ありません。

昔は家賃を滞納しても、大家さんに「来月は必ず支払います...」
といって許してもらうといったことは、よく見られる光景でした。
しかし、現在では賃貸物件の経営は、「ビジネス」となっており、
貸し主と借り主の関係もドライなものになっているため、
そのようなトラブルも発生しやすくなっているのです。

先にお話ししたような契約をしてしまったからといって、
何も泣き寝入りをする必要は一切ありません。家賃全額が支払え
なかった場合には、いつまでに支払うという約束をしたり、
いくらかでも支払って、誠意を見せておいたほうが良いでしょう。

ここまでのお話しでは、何だか貸し主さんが一方的に悪者
のようになっていますが、家賃を滞納したまま、長期間にわたって
部屋に居座り続けている、非常に悪質な借り主も増えているのです。

3ヶ月以上も家賃を滞納している場合は、裁判をして退去を
命じられる可能性が高くなってきます。そのような状況になった
場合には、実際に執行官が立ち退きをさせるために、
業者と共にやってきて、荷物なども運び出されます。

執行官は何の前ぶれもなく、強制執行を行うことはありません。
事前に「○月○日までに立ち退きをしないと、強制的に退去して
もらいますよ」という予告があります。もちろん、退去に必要な
費用はしっかりと借り主に請求されます。
そのようなことにならないように、家賃は決められた日に、
きちんと支払っておきましょう。


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